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海润天睿戚兆波律师接受媒体采访，解读北京租房新政
2024年8月1日，北京海润天睿律师事务所（以下简称海润天睿）合伙人、房地产与建设工程业务部副主任戚兆波律师接受《法治周末》采访，谈北京首次将住房租金纳入监管以及租房押金托管相关问题。
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7月31日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行等5部门发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》(以下简称《办法》)，首次明确将住房租金纳入监管，将于10月1日起施行。
为保障押金、租金及时退还承租人，《办法》规定，住房租赁合同期满或解除，住房租赁企业应当自承租人返还住房后3个工作日内提出押金退还意见；若用于租金监管的账户内仍有租金剩余的，也应在同样的期限内提出租金退还意见。意见中明确是否扣除押金、租金，如拟扣除的，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外押金、租金的本金和同期利息应及时退还承租人。
实践中，租客在退押金时，中介最容易以家具损耗、卫生不干净等理由克扣押金。海润天睿合伙人戚兆波律师结合实践指出，作为“二房东”，一些房屋租赁企业会利用“长收短付”的租金支付错配机会，建立资金池，变相开展金融业务，从而非法套利。还有部分租赁企业将押金或租金用来屯占更多房源，进而控制和哄抬租金。一方面造成租房市场无序，另一方面也极易导致租赁企业资金链断裂，进而损害房主及承租人的权益，由此引发的纠纷屡见不鲜。
《办法》规定，住房租赁企业未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等相关规定进行处罚。
戚兆波律师指出，《办法》的出台弥补了之前租房押金托管难以有效实施的不足，也弥补了仅对押金而未对租金进行监管的漏洞有利于遏制住房租赁企业违法使用资金的发生，有利于保护租赁合同当事人尤其是承租人的合法权益，有利于稳定北京市住房租赁市场。
戚兆波律师表示，《办法》最大的亮点有两个：一是将租赁押金账户的托管主体由“北京房地产中介行业协会”变更为“北京市住房资金管理中心”，以前的“民间”管理转换成现在的“官方”管理，监管力度明显加强，同时托管资金的安全性也更有保障；二是过去仅对房屋租赁企业收取的租赁押金进行托管，《办法》又将其收取的租金也纳入了监管，监管资金范围及金额的扩大，可在一定程度上避免租赁企业将房租擅自挪用，从而提高其资信能力，减少非法经营及卷款“跑路”的风险。
“《办法》中的举措大大提高了租赁资金的使用透明度，减少租赁企业违法经营现象的发生。同时，还对押金和租金的退还程序作了详细规定，非常方便有关各方实际操作。”戚兆波律师说。
针对《办法》如何落实的问题，戚兆波律师还补充道，由于《办法》仅对住房租赁企业进行监管，并未对其他住房出租主体尤其是个人出租者进行约束。另外，资金监管并未改变租赁合同当事人的权利义务关系，故对租赁关系的实质影响并不大。同时，监管主体能否做到既有效监管又高效服务，还需要在实践中进一步检验。
