海润天睿合伙人戚兆波律师接受采访，谈多地取消“公摊面积”问题

媒体报道全文请点击

  页面左下角“阅读原文”查阅  

12月17日，河北省张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。此前的12月12日，湖南省衡阳市亦发文明确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。一周之内，两地先后官宣“取消公摊”，引发网友点赞关注、广泛热议。

取消公摊后，网友关心的商品房的定价机制、既往购房公摊的弥补问题以及二手房面积的计算方法，或都将迎来一系列深刻的变革。

戚兆波：根据原建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。按套内建筑面积计价实际上就是将商品房公摊面积不计算在内，但根据上述《管理办法》，在商品房买卖合同中还应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，房屋产权证上通常也会注明所分摊的共有建筑面积。因此，“取消公摊”也就是我们现在所提到的新政，其实早就有部门规章作为依据。很多地方政府也发布过类似文件，比如2008年12月修订的《北京市城市房地产转让管理办法》第二十一条规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售通常会同时公布两种计价方式，不过二手房平台则仍以建筑面积计价为主。

取消公摊后商品房如何合理定价？从政府角度来讲，取消公摊可以有效提高商品房交易透明度，促使开发商合理定价，从而推动房地产市场健康有序发展；但新政仅能对商品房定价起到引导作用，并不能真正地决定其价格走势。而对开发商来讲，取消公摊后，大大减少了通过公摊面积进行“套路”操作的空间，需要更精准地核算其各项开发成本，进而制定出科学合理的销售价格，以赢得市场和购房者的信任。但由于新政本质上仅属于商品房计价方式的改变，并未对商品房市场的供求关系、购房成本等重要价格因素造成根本影响。所以，购房者希望通过新政来降低总房价的愿望恐怕很难实现。另外从香港取消公摊后的房价走势来看，也几乎未受到任何影响。但新政实施确实有利于买卖双方更加规范、公平地确定价格，减少因房屋面积引起的争议，从这个角度来讲，对购房者也算是一种利好。

戚兆波：由于地方新政并不属于国家强制性法律或法规规范，并且效力上通常不溯及既往，所以对已签购房合同而言，不会受到影响。也就是说，新政实施后，原购房合同中的公摊面积条款仍然有效，购房者不能依据新政要求撤销或者返还原公摊部分的房款，亦即无法获得公摊面积的相关补偿。

新政前已分摊公共建筑面积的商品房进入二手房市场后，由于新政不再计算分摊面积，所以应按照套内建筑面积重新核算二手房面积。新的二手房面积因扣除高达15%以上甚至50%比例的公摊面积，表面上看缩水严重。但由于标的房产并未发生任何变化，买卖双方对于总成交价的预期是一致的，所以二手房单价也会相应提高一定比例，以调整到总成交价水平。故二手房面积计算方式的改变并未真正改变双方的最终交易价格，也就不存在网友担心的按套内面积卖房吃亏的问题。

戚兆波：取消公摊，税费会受到一定影响，主要是一些按照商品房建筑面积标准来缴纳的税种。比如契税，其税率与房屋建筑面积大小挂钩，当公摊取消后，原来计税的房屋建筑面积不再适用，那么相应的契税计算依据也应当予以调整。借鉴香港地区的做法，取消公摊前后，应当会设置一定的过渡期，并对税收等相关配套法律文件进行修订，以适应新政。

物业服务收费除执行政府指导价的特殊物业项目外，一般实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。现行部门规章以上级别的文件中并未直接规定具体的物业收费标准，更未‌明确规定物业费按照房屋建筑面积或者套内建筑面积收取。不过此前各地制定的物业收费指导文件中，大多数参照房屋建筑面积计取物业费。

取消公摊后，物业费收取方式仍将以业主与物业服务企业自由协商为主，但按照套内面积计价将是相对最合理可行的收费方式。因为公摊面积不再计算物业费，这对所有业主均是公平的，加之套内面积透明，计算时不会存在争议，故各方最易接受；尽管由于不同房屋的公摊系数存在一定差别，从而导致取消公摊后物业费计取会有细微差异，但这种差异可以忽略不计或亦可通过个别调差来予以弥补。

有人呼吁按公共分摊面积收取物业费，套内面积不用收，这种观点虽然貌似有一定的合理性，但并无任何法律依据，且实践中也难以执行。首先，根据民法典第二百七十二条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”；同时，业主根据其专有部分的面积占建筑物总面积的比例来行使民法典第二百七十八条所规定的业主权利，比如筹集和使用专用维修资金等事项。根据权利义务相一致的民法原则，业主理应按其专有部分或套内面积来承担相应义务，包括交纳物业费等。其次，按照公共分摊面积收取物业费，由于公摊系数存在差异，实践中很难令公摊比例高的业主信服；而相比较按套内面积收取物业费的方式，则不存在这种差别或不公平。再次，这种计费方式又回到计算公摊面积和公摊系数的老路上来，伴随着公摊制度逐步取消，该种收费方式自然失去了客观依据。

新政前已经签订物业服务合同的业主，从合同效力和履行的角度来讲，并不存在必须调整物业费的问题。因为新政只是规定了新的面积计算方式，并未强制规定物业费以新的计算方式收取。所以，新政并没有实质改变原物业服务合同的主要内容；加上物业收费本身就存在包干制、酬金制等多种方式，是否采用新的物业费收费方式，合同双方完全享有自主选择权。

如果要调整物业费，需要视物业服务合同或管理规约的具体内容而定。若物业服务合同或管理规约对物业收费标准调整有明确约定且满足约定条件，就应该按约执行新的物业费标准；若上述合同或管理规约中没有调整物业费的相关约定，则需要按照《物业管理条例》相关规定，通过业主大会表决通过后方可实施。