行稳致远，以稳步前行为发展战略
跬步千里，以匠心传承铸品质服务
林涛：房企重整投资避险指南
2023年8月24日，由《亚洲法律杂志》主办的“2023 ALB中国债务重组论坛”在京成功举办。海润天睿律师事务所（以下简称海润天睿）高级合伙人、管委会委员、破产与重整业务部主任邢立新律师，合伙人、破产与重整业务部副主任林涛律师受邀出席活动。
活动中，林涛律师发表了主题演讲，对房企破产及重整投资概况、各地“保交楼”政策、房企重整投资形式及困局等内容进行深度阐释，并对房企重整投资中的风险提出了切实可行的建议。
二、房企重整投资中的风险分析及应对建议
针对房企重整投资人主要面临四种困局，不敢投、推不动、退不出、收不回，林涛律师对具体的房企重整投资风险的七大风险点进行逐一拆解，希望能为广大潜在投资人提供参考、增加信心。
第一，关于债权不实或有债权的投资风险。在房企重整投资中，投资人的很大一部分资金是用于清偿债务，重整计划中应该关注债权本身真实合法与否，确定优先受偿范围的确定，关注隐秘的未申报债权。
针对这种情形，投资人应当：
1.尽早介入，主动参与债权工作，在尽职调查中对于有财产担保债权、建工优先权严格核查，有必要聘请律师研究分析，确有不当地商请债务人名义提出异议或起诉，通过法律途径保护投资人的权益；
2.取管理人的支持和配合，与管理人密切配合，积极参与评估审计，保证评估价格公允客观；
3.在重整计划债务清偿方案中，需要注意依法确定优先受偿范围，避免日后产生争议；
4.通过审计核查重整企业历史账目，尽可能梳理未申报债权情况预做准备，对重点潜在债权人要摸底访谈，并在清偿计划里充分预留。
第二，违规用地建设的投资风险。在重整投资后，发现前期有容积率增加或者擅自增容的情况，会导致需要补交土地出让金的情况发生，因此产生巨额的支出，挤占投资利润，并且很有可能因未能按照土地部门要求缴纳，导致未能通过规划验收。
针对这种情形，投资人应当：
1.投资前认真核实在建以及待建工程的各项指标，特别是土地用途和容积率是否符合规划条件，如有问题，要及时与规划和土地部门沟通。
2.如产生问题，及时请求管理人和法院沟通，争取按照重整计划规定的比例和方式在计划执行完毕后清偿，不与规划验收挂钩。
第三，契税公维被挪用的投资风险。破产房企普遍存在契税公维挪用的情况。实践中出于办理手续方便的考虑，往往是由开发商为购房业主办理代缴，操作惯例上作为业主收房的前置条件。此时距离实际缴纳时间还有一段距离，就给开发商创造了混用、挪用的条件。站在投资者的角度，这个问题属于“钱不多、事不小”，可以从消费购房债权优先性、共益债权的方式出发去解决。
第四，项目建成后验收及产权办理方面的投资风险。房地产重整的专业性，主要就体现在各项工程规划方面，“保交楼”绝不只是把房子盖起来，在办理完毕权属转移登记之前，这个房屋是没有真正交付的，而登记除了验收合格之外，还必须具备契税的完税凭证及商品房销售发票。开发商很有可能并未将发票交予购房者。在项目建成后验收及产权办理方面主要面临违反规划条件、工程验收时供施工方配合度低、消防验收难等。
针对这些情况，注意以下几点：
1.预防在先，投资前的尽调就要注意工程资料、消防资料是否完整、施工方能否配合、发票开具情况等；
2.注意在重整计划做出对应安排，比如将移交工程资料、盖章配合等作为工程债权清偿的前置条件；
3.用好用足解遗机制，重整程序中的载体就是府院联动，一定要注意提前与相关主管部门做好沟通。
第五，股权和房地资产不能解封解冻解押的风险。常有人说，通过重整，能够解除债务负担和权利限制，给投资人一个干干净净的新企业，但是，破产企业资产尽数抵押质押、官司和执行缠身是常态，破产受理后依法应该中止执行、解除保全，实际上执行情况并不理想。
针对股权和房地资产不能解封解冻解押的情况，投资人需注意以下几点：
1.注意外地财产的相关信息，时间较长、历史较长的资产的登记信息，避免遗漏。
2.事先充分尽调、了解信息。
3.确定投资意向后敦促管理人加快解封步骤，投资协议签署、重整计划提交前管理人积极性较高。
4.重整计划中的安排，主要针对解押，首先是将解押内容列入，以保证效力依据；其次是将解押作为领取清偿款的条件，以此提高权利人的配合。
5.如有可能申请破产法院发出裁定。
第六，补税投资风险。税收是投资中的一个重要变量，重整中所减免的债务会作为所得而产生税负，目前针对重整没有专门的税法规定。债务重组税务处理、汇算清缴在投资中也需要重点关注。
可以通过以下几种方式降低风险：
1.争取获得特别税务处理待遇，在可能范围内多采取债转股的清偿方式；
2.充分利用亏损结转、税前扣除破产企业对外的坏账等；
3.尽职调查和接管企业时，重点关注各类发票，能否作为可扣除成本，如有必要可请税务提前介入一同核查；
4.争取政府支持及优惠政策。
第七，重整失败的风险。对于企业来说，重整计划裁定批准是开始而不是结束，计划执行完毕也只是法律意义上的重整终结、法院和管理人退出监督的标志，不意味着企业“活”过来了。只有企业稳了、有持续盈利能力了，投资人挣到钱才是真正的成功。因此，投资人需要对重整的风险有清晰的认识，重整计划受到主客观因素，存在不执行和不能（无法）执行的情况。如果从重整转入破产清算，那么投资人在某种意义上也会成为债权人之一。
为规避重整失败的风险，有以下几点建议：
1.投资协议预做安排，尽可能分期投资、明确退出触发条件、退出安排，并体现在重整计划中；
2.及时应变、适时调整，发生变化时启动重整计划调整；
3.投资结构设置合理，必要股权投资外尽可能采用共益债的投资形式，提高资金安全性。
论坛现场
