文章导读

近年来房地产企业破产案件频发，为保障“保交楼”工作任务顺利实现，各地破产管理人积极应对案件中各类问题保障重整工作顺利进行。

房企重整程序的推进事关购房者切身利益，诸多困境亟待破局。在个案中，企业挪用契税公维资金的情况屡见不鲜，对此，本文根据现行法规政策规定，结合实际办案经验梳理现实情况，并从破产管理人确认债权性质的角度出发提出了处理建议，为管理人履职提供参考。

文章关键词：房企重整、契税公维、债权性质

一、契税公维是什么？

（一）契税的法律定义

契税是指在中华人民共和国境内通过买卖、赠予、交换等方式转移土地、房屋权属时，由承受的单位和个人向国家缴纳的一种税收，对于保护不动产交易双方的合法权益，维护国家财政收入，促进房地产健康发展都有重要意义。《中华人民共和国契税法》对于契税的征收范围、税率及减免政策做出了明确的规定。契税的税率为3%-5%，具体税率需由各省市人民政府确定，由纳税人在购房合同登记备案前申报，并在备案日期后90日内交纳，是办理不动产权登记的必备条件。

（二）公共维修基金的法律定义

公共维修基金简称为“公维”，规定于《住宅专项维修资金管理办法》中，具体是指由业主共同出资，用于维修和保养物业的专项基金。公维应由房屋业主在交房前交存，为全体业主共有，在业主大会成立前由当地建设部门或财政部门收取、管理，业主大会成立后由业主大会管理、使用。公维的使用范围包括：公共设施、设备、管道的维修、更换、改造；公共区域的绿化、美化、清洁；公共安全、消防、防灾等措施；其他与物业管理有关的必要支出。

二、契税公维的挪用乱象

（一）关于契税公维征收的法律规定

1997年10月，国务院第224号令《中华人民共和国契税暂行条例》正式实施，一直以来发挥着筹集财政收入和调控房地产市场的功能。2021年9月1日《中华人民共和国契税法》正式施行，《契税暂行条例》同时废止。关于契税征收的法律规定，最早可追溯到2004年出台的《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》，其中明确规定：自2005年1月1日起，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。因此开发商代收代缴契税没有法律依据，若以此作为交房条件的购房人可向房屋所在地的税务机关及房屋管理部门投诉举报。这一规定于2015年修正的《中华人民共和国税收征收管理法》中再次得到确认1。至于公维的收取，根据《住宅专项维修资金管理办法》亦应由当地财政或住建部门进行，开发商无权代收。

（二）开发商违规代收代缴契税公维

实际操作中，一些开发商将代收契税和公共维修基金作为交房的前置条件，甚至一度成为“行业惯例”。为了规避法律规定，使代收契税、公维的行为表面上具有合规性，部分开发商会要求客户签署《契税公维代收代缴委托书》，与客户形成委托代缴契税公维的民事法律关系，并将其作为购房合同的组成部分要求购房者一并签署。出于对开发商资质与商誉的信任，同时由于对房产交易相关流程和规定不够了解，购房者一般不会拒绝签订委托书。

此外，由于我国法律对于契税的具体比例并未确定，而是规定为3%至5%，具体适用的税率需要各省市人民政府在该范围内确定，因此开发商在签署委托协议中确定的“标准”不一定与当地契税适用的具体税率相同，而是在事后进行“多退少补”。但是并不是所有的开发商都能在办理完成后及时清退多收的税款，如果购房者不询问交税退税的进度，部分开发商也不会主动告知买房人，继续占用客户资金。

（三）契税公维的挪用

契税款直接进入开发商账户后，形成了委托代缴关系，开发商有义务以业主的名义向税务机关申报缴纳契税。委托代缴关系可以极大地方便开发商对楼盘契税进行统一办理，以尽早了结后续手续，使流程更方便快捷。但也存在开发商利用其中与客户群体的信息差、以及代收与实际申报缴纳之间的时间差无息使用客户的契税与公维资金。

如上所述，契税应当在购房合同报送房管局备案时缴纳，维修基金应在交房时交纳至相关政府部门代管。但开发商往往在与购房者签订合同时就收取了相应款项，即使按照法律规定和双方约定如期代缴，这之间也存在较长的时间差，而在此期间代缴款项往往和开发商其他资金混同在一起，客观上为开发商挪用创造了条件。资金是有其时间价值的，高杠杆高周转的开发商不能容忍账上的闲置资金，哪怕是不属于自己的钱，在“到时候补上”的侥幸心态下，本应为购房者代缴的契税和公维被挪作他用。如果市场良好、开发顺利，在缴纳时点开发商也会依法依约完成代缴，但如果进入困境资金紧张，相比于工程款和银行利息，被挪用的契税和公维往往是被牺牲的对象，购房者的权益遭到严重损害。

三、破产程序中的挪用款项的处理

有挪用契税公维的房企在进入破产程序后，由于无法代购房者向税务机关申报缴纳契税，导致其即使收房也无法顺利办理房产证。与此同时，购房者在交房前已向开发商缴纳了契税款，已经形成了与开发商“钱货两清”的认知，在此种情况下，要求购房者再次向税务部门履行纳税义务（即缴纳契税款），与购房者的既有认知完全相悖，并且对于购房户而言极不公平，甚至有可能会影响到社会的安定团结。能否妥善解决破产房企挪用契税公维问题，保证购房者办证刚需的实现，事关涉及人民群众的基本生存权保障。

（一）能否取回被挪用款项

根据《企业破产法》第三十八条的规定，债务人占有他人财产的，破产受理后财产权利人有权通过管理人取回。被挪用的契税和公维属于委托办理代缴过程中交付给开发商的，在完成代缴行为之前仍然属于做出委托的购房者，因此有一些因挪用行为受损的购房者就此向管理人提出了取回的主张。这一维权途径对购房者来说简便直接，但从法律和实际上来说却难以实现。首先，金钱属于种类物，除非专户封存特定化，否则一旦和账户内其他资金混同就无法再主张物权，而开发商一般不会为购房者契税公维设立专户，因此购房者无法主张物权性质的取回权。其次，购房者交付的契税公维款项已经被破产房企挪作他用，原物已经不为其占用，在此种情况原物取回权已经转化为债权性质的损害赔偿请求权。最后，破产房企账上往往没有剩余资金可供返还被挪用款项，所以在事实上无法实现取回。

（二）被挪用契税公维的债权性质

如上所述，购房者在契税和公维被挪用后主张破产取回权缺乏法律和事实依据，只能通过债权申报的方式获得救济，但在破产程序中很难做到所有债权都获得全额清偿，在这种情况下债权性质的确定就极为关键。在实务中，被挪用契税公维款项相关债权的性质确认，有消费购房债权、共益债权、税收债权、普通债权四种做法。

开发商占有契税和公维款项的权利来源于其和购房者之间的委托合同关系，款项挪用属于违约行为，由此产生的损害赔偿请求权属于违约责任的范畴，法律上并未对由此产生债权做出优先清偿或其他特殊处理的例外规定，从这个角度上来说似应认定为普通债权。但如前述及，房企破产具有其特殊性，保障购房者基本和改善型住房需求是基本的价值取向，契税和公维显然属于住房需求保障的范畴。如果将契税公维资金债权认定为普通债权，与强行要求房主缴纳两次税费无异，一刀切的将开发商占用的资金认定为普通债权看似解决了法律适用问题，事实上却粗暴地增加了业主的经济负担，有违公平正义。

至于税收债权，应由税务机关向作为纳税人的债务人申报。虽然被挪用的契税本质上属于国家向购房者征缴的税收，但毕竟开发商不具有纳税人和法定代扣代缴的法律地位，购房者也没有税务机关身份，将挪用契税公维认定为税收债权于法不合。《企业破产法》第四十二条就共益债务做出了规定，其顺位优于税收、职工、普通债权，且可以随时清偿，因此在实践中就出现了将契税公维债权认定为共益债权以保证其有限性的做法。这种做法不失为一种务实的选择，但还需根据实际情况仔细斟酌其是否符合法律规定的共益债务标准，以保证法律实施的严肃性。

消费购房债权可以说是房企破产案件中的超级优先权，相应债权人的权利得到最为充分的保障，在之前的司法实务中广泛存在，但缺乏直接的依据，认定标准也杂乱不一，直至《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》出台。根据批复的规定，为居住目的购房支付的价款优先于工程款优先权和抵押权，而契税和公维实质上也是为了居住购房而支出，亦应据此认定优先清偿。虽然就其是否属于“价款”可能存在不同认识，但如此处理符合立法原意和价值取向。

小结

契税公维资金占用问题在房地产企业破产案件中并非个例，事关群众切身利益和社会稳定，仅靠府院联动机制的协调作用和管理人积极履职并不足以保证在每个案件中购房户的问题都能得到妥善解决。期待未来能够就此出台相关规定或操作指引，为管理人提供更为明晰的解决思路和明确的认定标准，避免不必要争议，节省破产程序中的沟通成本，缩减程序时间，促进更多房企快速重生。

注释：

1.《中华人民共和国税收征收管理法》第29条：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规未脱的单位和人员外，任何单位和个人不能进行税款征收活动。